(转个帖子)三亚的房产何去何从？ - 龙图智库龙图智库|Q群仙传|怀旧金庸|金庸群侠传|吞食天地|免费吞食

醎蛋超 - 2010/1/20 22:50:00

近期，有人提出三亚的“房疯”将重蹈90年代地产泡沫的覆辙，本报小编表述出以下的观点。

三亚的房子虽然涨价很快，但是多数是岛外购买者用来度假的。其产品十分特殊。与90年代的房产泡沫不同。90年代泡沫时还没有资金雄厚的购房者支持，而现在，三亚海景资源面向全国十万分之一高收入群体，大批岛外投资客是三亚房价狂潮的主力推手。2009年前6个月，岛外人士在三亚购买商品住房套数5491套、面积47.9万平方米，占总套数和总面积的比例分别为81%、76%。这一轮房价暴涨有“内在支撑”。最主要的是，海南国际旅游岛的规划，刺激了大量投资进入海南。以下是一些直观的证据：

元旦期间，出入三亚航班剧增

进入元旦期间，三亚航空市场异常火爆，凤凰机场游客吞吐量同比猛增四成多，日游客吞吐量接连创下历史新高。据分析，航班猛增的原因主要有两个方面：

1.旅游度假：从各大旅行社获悉，元旦前后，北京、上海、广州等地前往三亚的机票十分抢手，很多时间段的机票价都在7折以上，部分航班的机票已经售完。各地游客掀起了到三亚度假的热潮，三亚冬季旅游最旺的季节到来。机场出现了“淡季不淡”、“旺季更旺”的局面。

2.大量高端度假购房人群涌入，九成买家来自岛外：三亚“度假天堂”地位凸显。地产商巧打旅游牌、生态牌，吸引了全国各地的居民到海南寻找“第二居住地”或买房度假，“到海南购房”一度成为新时尚。元旦不仅是度假的好时机，也成了很多人投资置业的好机遇。很多游客选择一边度假、一边在海南考察。

拥有众多的高端度假人群，等同于拥有了稳定的资金来源，由此看来，泡沫还三亚还很远。

由三亚最受关注的楼盘说起

三亚最受关注的项目山屿湖 (论坛相册户型样板间地图搜索) ，开盘以来创造了河景房首次价格超越海景房、市内房的三亚地产界销售神话。项目本身也受到了当地政府部门、业内、媒体、业主的高度评价。很多人质疑这个项目卖得这么好是房产炒作的结果，那我们就就这个项目本身来考证一番

1.少有的岛居资源：山屿湖享有三亚宜居的气候，新鲜的空气，和良好的热带景观。同时又和三亚的大多数地产项目不同，她是坐落于三亚河中央入海口的一座船形岛屿，三面环山、四面环水，中心还有湖。的确，在三亚，比邻一片喧嚣的海不是难事，拥有一座岛却是很多人无法做到的。山屿湖所提倡岛居度假，高私密和独享性的生活方式。也的确称得上独立于河之外的珍稀资源了。

2.独享的规划：岛的整体形状经过规划，形成一条船的形状。据悉，这点也是很多业主认可山屿湖的原因。岛的中心挖了一面内湖，内湖是活水，与岛外的三亚河水相连，一起汇入大海。而内湖的中心，还有一座小岛，形成了世中世，岛中岛的格局。岛周围没有大的规划马路，十分安静。岛屿只有1100户，容居率仅为0.8，而绿化率则高达70%以上，每个岛主都独享岛的资源。岛外的人只能隔岸看岛内资源，无法享受岛内景观。进入山屿湖的唯一一条通路也保证了这种极强的私属及安全性。

3.产品的品质和创新：考察整个三亚的项目情况。建筑多为热带或泰式风格。而山屿湖把项目优化成西班牙风格的建筑。后期实施上，西班牙风情也做得非常纯粹。这也给了三亚的审美可能一个新的选择。让美丽的三亚风情不再如此单调。

园林景观方面，绿化率则高达70%以上。34栋建筑环绕中心湖面会所，达到户户观水景。园林设计让项目内部环境融入周围良好的外部环境。达到内外景观的和谐，又高于周边的环境。另一方面，树种、花期、色彩的搭配合理。所有的树木均为成年树种。岛主可以直接享受到别的小区四五年之后的园林景观，感受到一步到位的绿树成荫。三亚市花三角梅、杜鹃在这里很常见，去的时候也能感受得到小区里面鲜花绽放。消费者都是理性的，相信也正是货真价实的产品特性，才能真正打动业主。

4. 100万买4棵树？买还是不买？

一定要买。这是金泰地产老总郭玉玺的回答。所以山屿湖的会所门前才有了4棵美丽的糖胶树。业主其实不会知道在这些不被人注意的细节上投入了多少钱，但积少成多，就变成了项目现场带来的切实的舒适感受。也正是由这种价值观驱动，山屿湖的内湖栈道，舍弃了便宜很多的复合木，而选用了1立方米都贵出许多的博罗木。据说，这也是金泰老总的亲自指示。

在软性服务理念的思考上。山屿湖推出的管家式服务，包括机场接送，业主不在岛上时房间的打理。也包含业主上岛之后的衣食住行，比如管家可以帮岛主点餐，定球场场地等等。为业主切实的省去了很多度假生活的琐事烦恼。

这样的一个个细节，也许说明了山屿湖是一个什么样的产品，也说明了一种态度。山屿湖是金泰人文地产、天赋地产、责任地产价值观的一个体现。无论对三亚，甚至全国来说，这个项目都的确是唯一的、不可复制的珍稀资源。所以山屿湖才会变得如此抢手，很多业主也正是以这种收藏的心态来收藏山屿湖的。

不仅不是泡沫，三亚的度假方式还存在新可能

三亚的真正魅力不在于海，而在于宜居的气候环境，良好的热带景观资源。即使不在海边也享受得到。懂得三亚的人是不怎么去海边的。山屿湖所提倡的岛居度假生活方式，就成了一种独立于海景、摆脱海景房束缚的新的探索。远离海的喧嚣，三亚也许会更加美丽。山屿湖地产价值的体现，点燃了包括开发企业、包括投资客户对三亚市的理解，三亚不仅只有海。山屿湖的成功也是三亚城市纵向发展的一种成功，不仅只是一种资源的占有，更应该是一个城市综合配套的成熟。有利于幸福感，关于幸福感的消费区域的形成。这可能是以后整个三亚的一个发展契机。

三亚国际旅游岛的理解再延伸，不仅是国际旅游岛，更是国际休闲岛。只有把三亚市场的腹地向内陆再延伸，把三亚经济产业链条再延伸。使每一个人去三亚不是观光旅游，而是能够静下来，重复的去三亚，在三亚每一次消费、休息的时间都会更长，才能够真正实现三亚旅游业的良性循环。

综上所述，不能以旧的情况衡量新的趋势。也不能仅凭数据的增加就断言一种恶性结果的重蹈覆辙。具体问题还要具体分析，高端度假是一种必然的流行趋势。而三亚现在正处在这个趋势的过渡期间，房子涨幅虽然增加，但仍属于符合这个趋势的正常情况。泡沫，离三亚还远。

新闻小链接——三亚新地王的诞生

　　12月15日，中铁置业以1500万元/亩的天价拍下迎宾路一块112亩的土地，三亚新地王诞生，总价16.8亿元。据了解，该地块位于三亚凤凰路与迎宾路两条主干道交汇处，即三亚新财政局对面，是未来三亚月川新城区核心位置，背靠金鸡岭山公园，处于三亚最中心位置，区位一绝，潜力巨大。从数据上分析，该地块商业部分容积率达3.0，商业价值潜力巨大。中铁置业集团正是看准区位价值，所以才大手笔买进。山屿湖项目，正位于三亚凤凰路与迎宾路两条主干道交汇处，比邻新地王。这也是其升值的一个重要原因。